EB-5 Yatırımcılar Dergisi: Bir EB-5 Yatırımı Finanse Etmenin Olası Yolları

Last Update: Ekim 4, 2016

Free Download Our Exclusive E2 Visa Business Guide

İlk olarak yayınlandığı site: http://www.eb5investors.com/magazine/article/potential-options-financing-eb5-investment

Bir EB-5 Yatırımını Finanse Etmenin Olası Yolları

12 Eylül 2016 tarihinde yayınlanmıştır

Patrick Findaro

Bence, yatırım yönteminiz ve varlık paylaştırma şekliniz ne olursa olsun, EB-5 yatırımınızı finanse etmenin farklı yollarını, doğrudan nakit para yatırmadan önce, araştırmanız iyi olacaktır. Bir EB-5 yatırımcısı, pazarlanabilir teminatlarından yararlanma, ABD emlak holdingini yeniden finance etmek ya da bir aile bireyinden borç alma gibi çeşitli yollara göz atabilir.

JPMorgan Chase’te bir kredi analisti olarak çalıştığım zamanlarda, pazara yeni giriş yapan müşterilerimde birtakım ortak özellikler dikkatimi çekti. Rusya’dan, Çin’den ya da Brezilya’dan olsun müşteriler, ABD ve Avrupa sabit gelir (tahvil) fonlarının düşük getirilerinden çoğu zaman memnun kalmıyorlardı. Yatırım getirisini artırmak için bankalar, pazarlanabilir teminatlar ile teminat altına alınan krediler sundular. Kredi almanın maliyeti düşük olduğu için birçok müşteri, yıllık getirilerini yaklaşık %4-6 artırmak adına startejik güçlendirmeden yararlandı.

Günümüz EB-5 pazarında da buna paralel bir yöntem düşünülebilir. Yatırımcıların %90’dan fazlası, yeni pazarlardan gelmekte ve yatırım getirilerinin çoğu zaman %2’nin altında olduğu EB-5 pazarına giriş yapmaktadır. HSBC, Citibank ve Morgan Stanley gibi büyük finansal kurumlardan büyük bir kısmı; varlıklar krediye teminat olarak gösterildiği zaman teminat bazlı kredi sunmaktadır. Değerli pay senetleri %60’a kadar alabilirken, ABD hazine bonoları, %90’a kadar alabilmektedir. Aşağıdaki tabloda örnek bir portföyü bulabilirsiniz:

VarlıkPazar DeğeriKredi Değeri OranıKredi Limiti
ABD Hazine Bonoları$500,00090%$450,000
Sabit Gelirli Tahvil Fonu$500,00065%$325,000
Değerli Pay Senetleri$1,000,00060%$600,000
Toplam$2,000,000 $1,375,000

Yukarıdaki portföyde banka, her varlık sınıfı için, vereceği krediyi ona göre ayarlayacağı pazar değeri yüzdesi olan bir Kredi Değeri Oranı belirler. Eğer müşteri, EB-5 yatırımı ile ek masrafları desteklemek için bir $600.000’lık kredi alırsa, teminatlarının pazar değeri azaldığında bu düşüşün etkisini azaltmak mümkün olacaktır. Eğer, $1.375.000’lık kredi limitinin tamamı çekilirse (banka tarafından da onaylandığı takdirde) müşteri, teminat tamamlama çağrısı yapılma riskine girebilir ve kredi imkânını ödemek için teminatlarını satmak zorunda kalabilir.

Teminat karşılığı kredi almak benim için ne kadara mal olacak?

Kredi alma oranları, aralarında müşterinin banka ilişkileri (yönetilen ve harcama hakkı bulunan varlıklar) ve aynı zamanda varlığın likiditesi ile risk seviyesi gibi birçok unsura bağlıdır. Bununla beraber kredi alma oranları, bankanın kendi sermaye maliyetine veya bankanın kontrolü dışında olan Londra Bankalar Arası Faiz Oranı (London Interbank Offered Rate – LIBOR) gibi faktörlerden de etkilenebilmektedir. LIBOR, dünyanın lider bankalarının birbirleri arasındaki kısa vadeli kredileri ücretlendirmek için kullandıkları referans oranlardır ve bazı kredilerin faiz oranlarını hesaplamakta kullanılır. Teminat bazlı kredi imkânlarının çoğu (aynı zamanda tavsiye edilen kredi limitleri olarak da bilinirler), LIBOR oranına göre belirlenirler. Aşağıdaki tabloda LIBOR’un geçtiğimiz yıllarda nasıl değiştiğini görebilirsiniz:

Tarih3 Aylık LIBOR Oranı
31 Aralık 2010             0.30
31 Aralık 2011             0.58
31 Aralık 2012             0.31
31 Aralık 2013             0.24
31 Aralık 2014             0.26
31 Aralık 2015             0.62

Bankalar, en büyük ve en uzun süreli harcama hakkı tanıdıkları ve hesaplarında düşük riskli likit varlıklar barındıran müşterileri için LIBOR + %1,5 kadar az teminat bazlı kredi alma limitleri sunabilirler. Bankadan, düşük faiz oranlı bir teminat karşılığı alıp ardından da kredi imkânından yararlanarak EB-5 yatırımcıları bir yandan yüksek faiz getirisi olan varlıklarını ellerinde tutabilir, bir diğer yandan ise bir EB-5 projesine yatırımda bulunabilir (ki bu projenin getirisi de $500.000’ın biraz daha üstünde olacaktır). ABD’de franchise satın alarak doğrudan EB-5 yatırımı yapan müşterilerimiz de bu teminat bazlı kredi imkânından yararlanabilirler. Bu müşterilerin çoğu, halihazırda green card’ı ve ABD’de bir kredi geçmişi olan kişilerin aksine, klasik franchise finansmanı için kalifiye değildirler.

Peki ya Nakit Para Karşılığında Birkaç Sene Önce ABD’de Satın Aldığım Dairem ya da Evim?

JPMorgan Chase, Wells Fargo ve Bank of America gibi teminatlı kredi sunan büyük ABD bankalarının aksine, ikâmeti olmayan yabancılar için mortgage ile kredi genelde küçük finansal kurumlardan gelmektedir. İkâmeti olmayan yabancılar, ABD-dışı bir ülke vatandaşlarına veya, ABD’de yasal olarak yaşayan yabancı uyruklulara denir. Total Bank (Banco Popular Español, S.A. bağlı şirketi) ve Bank United’ın varlıkları üzerinde mortgage peşinde olanlar için Florida pazarında sağlam yere sahipler.

Bazı bankalar, ikâmeti olmayan yabancılar için evlerinin değerlerinin %75’ine kadar kredi verirler. Bozdurarak yeniden finanse etmek, evinizin net değerinin bir kısmını paraya çevirmenizi, bu sayede de isteğinize göre, örneğin bir $500.000’lık EB-5 yatırımını desteklemek için harcamanızı sağlar.

%25’lik bir azalmayla, ABD’de ikâmet etmeyen bir kişi, mülkün değerinin %75’ine kadarını finance edebilir. Yabancı uyruklular, sabit ya da değişken oranlı mortgage ile yeniden finansmanı gerçekleştirebilirler. Değişken oranlar, 15 ya da 30 yılda tamamen amorti edilecek bir kredi için 3/1, 5/1, 7/1 dönem olur. 1 milyon dolarlık bir evi olan bir EB-5 yatırımcısı, yaklaşık %4,5’lik bir faiz oranıyla $750.000’a kadar bir miktar alabilir ve bu parayı EB-5 yatırımı ile ondan gelecek masraflarda kullanabilir.

Bazen bankalar, 72 saaten az bir sürede bir ev ya da dairenin bozdurarak yeniden finanse etmek için kalifiye olup olmadığını anlayabilirler. Ardından, değerlendirme ve kredi inceleme sürecine göre kredi gelirleri, yatırımcının hesabına 45 gün içinde ulaşabilir. Bankaların isteyebileceği bilgiler arasında; uygulanmış satış anlaşmasının (ya da ev tapusunun) bir kopyası, geçerli bir ABD vizesine sahip bir pasaport ve şahsi kredi referansları (örn. kredi kartı ya da ev sahibi mektubu) bulunur. Bazı bankalar, en az 12 aylık kredi ödemelerinin idare edildiği bir cari hesap şart koşabilirler.

Bir finansal kurumdan değil de ailemden veya bir arkadaşımdan borç alabilir miyim?

Bir EB-5 yatırımcısı, menkul ya da gayrimenkul varlıklarını teminat olarak vererek bir finansal kurumdan kredi (yukarıda bahsettiğimiz gibi), bir arkadaş ya da aile üyesinden de borç alabilir. Alexandre Law firmasından Göçmenlik Avukatı Edison Samways’in de parmak bastığı gibi “Borcun ve iade şartlarının sağlam bir şekilde belgelendirilmesi, yatırım fonunun çıkışını ve takibini mümkün kılmak için önemlidir.” Birçok hukuk şirketi Çinli ve Latin Amerikalı EB-5 ve E-2 yatırımcılarla, farklı finansman mekanizmaları üzerinde çalışmakta olup, zaman geçtikçe daha çok müşteri onlara farklı borç alma modelleri hakkında sorularla gelmektedir.

Eğer yatırımcı bir ev veya başka türlü bir gayrimenkul sahibiyse ve bir banka ile uğraşmak istemiyorsa, o kişi bir arkadaşı veya aile dostu ile, EB-5 yatırımı için gerekli fonları borç alma konusunda anlaşabilir. Bunun için gerekli olabilecek belgelerden bazıları arasında şunlar vardır:

  • Borca teminat olacak mülkün değerlendirmesi
  • Bu mülkün ihtilâfsız tapusuna sahip olduğunuzun kanıtı
  • Borç miktarının, borç verenin hesabından sizin hesabınıza transfer edildiğinin bir kanıtı olarak, mülkü ipotek altına koyan imzalanmış ve uygulamış bir anlaşma
  • Size meblağı borç veren kişinin bu parayı hukuki yollarla elde ettiğinin kanıtı

Bu, bir yatırım için fon alıp, bu fonun kaynağını takip etmeyi kolaylaştırmanın çok iyi bir yoludur. Yalnız şunu asla unutmayın ki bu borcun geri ödemesinin teminatı, EB-5 şirketinin varlıkları üzerinden değil, EB-5 yatırımcısının diğer varlıkları üzerinden yapılabilir.

Sonuç

EB-5 yatırımının çoğu zaman 5 yıl boyunca dokunulmaz olması ve düşük getiri oranı olmasından dolayı, güvendiğiniz bir danışmanınızla, EB-5 yatırımını finanse edebileceğiniz farklı yollar üzerinde çalışmanız sizin için önemli olabilir. Birçok potansiyel EB-5 yatırımcısı, ellerinde ne tür seçenekler olduğunu, örneğin kimin hangi şartlar altında kendilerine borç verebileceğini bilmiyor. Teminatlı kredi seçeneği, yeterli miktarda likit varlığı olan kişiler için idealdir. Gayrimenkul varlık bazlı kredi ise, ABD’de geçtiğimiz birkaç sene içinde bir gayrimenkul satın almış yatırımcılar için gayet uygundur.

Hakkımızda

Vize Bayilik özel hedeflerine uygun en iyi yatırım fırsatlarını belirlemek ve analiz etmek için yatırımcıları önerir.

Biz E-2 vizesi için hak yabancı uyruklu, L-1 veya EB-5 danışmanları güvenilen ve 150.000 $ minimum yatırım miktarı ile, ABD Franchise sahibi olmak istiyorum.

Devamını oku

Summary
EB5 Investors Magazine: Potential Options for Financing an EB-5 Investment
Article Name
EB5 Investors Magazine: Potential Options for Financing an EB-5 Investment
Description
In my opinion, whatever your investment approach and asset allocation might be, it may be worthwhile to explore a few ways to finance your EB-5 investment.
Author
Publisher Name
Visa Franchise
Publisher Logo