EB5 Investors Magazine: Como financiar meu Investimento de Visto EB-5 ou E-2?

EB5 Investors Magazine: Como financiar meu Investimento de Visto EB-5 ou E-2?

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Como financiar meu Investimento de Visto EB-5 ou E-2?

Por: Patrick Findaro, Diretor Comercial de Visa Franchise

Muitos dos investidores EB-5 e E2 potenciais possuem ativos líquidos. Outros não estão dispostos a vender pou adquirir ativos imobiliários nos EUA. Outros não estão felizes com os retornos de 0,25 ou 2,00% dados por projetos regionais. Seja qual for sua abordagem de investimentos e alocação de títulos, será de grande valor explorar algumas formas de financiar o investimento ao invés de investir diretamente. Um investidor EB-5 ou E-2 poderá explorar opções para alavancar seus títulos e valores de mercado, refinanciar seu imóvel nos EUA ou receber um empréstimo de um membro da família.

Do tempo que trabalhei como analista de crédito do JPMorgan Chase, eu observei uma característica comum entre muitos clientes de mercados emergentes. Se os clientes eram da Rússia, China ou Brasil, eles não estavam satisfeitos com os baixos rendimentos pagos nos EUA e fundos europeus de renda fixa, e buscavam aumentar seus retornos. Para aumentar o rendimento de seus investimentos, os bancos ofereciam empréstimos garantidos por títulos e valores mobiliários. Com o baixo custo dos empréstimos, muitos clientes usavam essa alavancagem estratégica e aumentar o retorno para cerca de 4% e 6% ou mais por ano.

Um paralelo semelhante há hoje em dia no mercado EB-5. Mais de 90% dos investidores vêm de mercados emergentes, e entram no mercado EB-5 para ter retornos de investimento menores que 2%. Além do mais, o investimento permanece por cinco anos ou mais. Muitas das maiores instituições financeiras como HSBC, Citibank e Morgan Stanley oferecem empréstimos quando os valores estão garantidos em ativos que cobrirão a linha de crédito. Ações “Blue-Chip” geralmente recebem até 60% e os título do tesouro dos EUA vão até 90%. A tabela a seguir ilustra uma carteira de exemplo:

AssetMarket ValueLoan-to-valueLine of Credit
U.S. Treasury Bonds$500,00090%$450,000
Fixed Income Bond Fund$500,00065%$325,000
Blue-chip stocks$1,000,00060%$600,000
Total$2,000,000 $1,375,000

 

Na carteira apresentada, o banco pode determinar um valor de empréstimo (loan-to-value, LTV) para cada classe de ativo de acordo com a porcentagem do valor de mercado disponível como garantia de empréstimo. Se o cliente tem um crédito no valor de U$ 600.000,00 para usar em seu investimento EB-5 e custos adicionais relacionados, ele terá um “colchão” ajustável caso o valor de mercado de seus títulos decaia. Se a linha completa de crédito de U$ 1.375.000,00 fosse utilizada (se autorizado pelo banco), o cliente correria o risco de sofrer uma perda de margem e ter de vender seus títulos para pagar o empréstimo.

Então quanto custará o empréstimo para compra de meus títulos?

As taxas de empréstimo podem variar de acordo a diversos fatores, incluindo as relações bancárias do cliente (como os ativos sob gestão e posse), além da liquidez e o nível de risco dos ativos. A taxa de empréstimo dependerá também do próprio custo do capital bancário e de fatores externos ao controle do banco como a taxa “London Interbank Offered Rate” (LIBOR). A LIBOR é uma taxa de referência que muitos dos bancos mais importantes do mundo cobram entre si para empréstimos de curto prazo e geralmente serve como o primeiro passo para calcular as taxas de juros em diversos empréstimos. A maioria das facilidades de crédito baseadas nos títulos (também conhecidos como linhas aconselhadas de crédito) são indexadas à taxa LIBOR. A tabela a seguir mostra como a LIBOR variou nos últimos anos..

Date3-Month LIBOR Rate
Dec 31 2010             0.30
Dec 31 2011             0.58
Dec 31 2012             0.31
Dec 31 2013             0.24
Dec 31 2014             0.26
Dec 31 2015             0.62

Bancos podem oferecer linhas de crédito de bases nos titulos desde um mínimo de LIBOR + 1,50% para os principais e mais antigos clientes que tenham baixo risco e ativos líquidos em suas contas. Garantir uma baixa taxa de juros de um banco para então utilizar um mecanismo de empréstimo permitirá aos investidores manter seu capital gerando juros maiores, enquanto continuar investindo em um projeto EB-5 (que retorna um pouco mais que o investimento inicial de U$ 500.000,00). Mesmo nossos clientes diretos de EB-5 que compraram franquias nos EUA poderão obter proveito destes títulos. Muitas vezes eles não estão qualificados para um financiamento tradicional da franquia disponível para os que já possuem o “Green Card” além de um histórico positivo de crédito nos EUA.

Hipoteca, refinanciamento, linha de crédito residencial… chame como quiser!

Ao contrário dos maiores bancos dos EUA como JPMorgan Chase, Wells Fargo e Bank of America, que oferecem empréstimos de títulos, muitas das hipotecas para estrangeiros não-residentes vem de instituições financeiras menores. Um estrangeiro não-residente é um cidadão de um país que não seja dos EUA ou um estrangeiro vivendo legalmente nos EUA. Total Bank (um subsidiário do Banco Popular Español S.A.) e o Bank United têm fortes posições no mercado da Flórida para estrangeiros que buscam hipotecas sobre suas propriedades

Alguns bancos emprestam até 75% do valor da casa aos estrangeiros não-residentes. Muitos investidores EB-5 e E-2 possuem casas em Nova York, Califórnia e/ou Flórida, que foram compradas com dinheiro. Poucos investidores sabem que eles são mais propensos a serem elegíveis em um refinanciamento em dinheiro. Um refinanciamento em dinheiro permite converter grande parte de sua casa em dinheiro, que poderá prover recursos para custos discricionários, como a aplicação de U$ 500.000,00 em um Investimento EB-5

Com 25% de pagamento antecipado, um não-residente dos EUA pode financiar até 75% do valor da propriedade. Estrangeiros podem refinanciar através de uma hipoteca de taxa fixa ou variável. As taxas variáveis são de 3/1, 5/1, 7/1 com prazo de 15 a 30 anos para completa amortização. Um investidor EB-5 com 1 milhão de dólares pode receber até U$ 750.000,00 com aproximadamente 4,5% de taxa de juros e aplicar esses U$ 750.000,00 em um investimento EB-5 e despesas relacionadas.

Como é o processo e quais documentos preciso?

Muitas vezes o banco pode confirmar se a casa ou condomínio estão qualificados para um refinanciamento em dinheiro em menos de 72 horas. Em seguida, dependendo do processo de avaliação e revisão do empréstimo, o procedimento de empréstimo pode chegar à conta do investidor em até 45 dias. Algumas informações que são requeridas pelos bancos incluem: cópia do contrato de compra concluída (ou título do imóvel); um passaporte com visto americano válido e referências de crédito pessoal (por exemplo, cartão de crédito ou carta de fiança). Alguns bancos exigem que uma conta corrente esteja ativa com ao menos 12 meses de pagamentos de empréstimo mantidos nesta conta.

Posso receber um empréstimo de um familiar ou amigo, e não de uma instituição financeira?

Um investidor EB-5 pode obter um empréstimo garantido por sua propriedade pessoal ou um imóvel com uma instituição financeira, amigo ou familiar. O advogado de imigração Edison Samways da empresa Alexandre Law comenta “É importe que o empréstimo e os termos de pagamento sejam devidamente documentados para facilitar a rastreabilidade e origem dos fundos de investimento.” A Alexandre Law, com escritórios em Orlando – FL e Queens, Nova York trabalha com investidores EB-5 e E-2 chineses e latinos em diferentes mecanismos de financiamento e observa que existem cada vez mais e mais clientes com dúvidas sobre os diferentes modelos de empréstimo.

Se o investidor possui uma casa ou outra propriedade, e não quer passar pelo aborrecimento de lidar com um banco, seu amigo ou familiar poderá concordar em emprestar-lhe os fundos necessários para um investimento EB-5. Alguns documentos que podem ser necessários são:

  • Uma avaliação da propriedade que garante o empréstimo,
  • A prova de que você possui um título legal da propriedade,
  • Um acordo assinado e executado serve de evidência para hipotecar o imóvel e proceder na transferência dos recursos do empréstimo para sua conta,
  • A prova de que a pessoa que lhe emprestará os fundos obteve o dinheiro legalmente.

Esta é uma ótima forma de simplificar a obtenção de fundos para um investimento e para a rastreabilidade da origem destes fundos. Lembre-se sempre de que o pagamento do empréstimo não pode ser assegurado pelos ativos da empresa EB-5, mas sim por ativos separados do investidor EB-5.

Conclusão

Sabendo que o investimento EB-5 geralmente tem um prazo de 5 anos e uma taxa de retorno baixa, compensa conversar com seu analista de confiança sobre as diversas formas de financiar o seu investimento EB-t. Muitos investidores potenciais de EB-5 não conhecem as opções que lhes estão disponíveis, inclusive de quem lhe poderá emprestar e em quais termos. A opção de empréstimo de títulos é ideal para os que possuem suficientes ativos líquidos. Empréstimos lastreados em ativos imobiliários é uma opção viável para os investidores que compraram imóveis nos EUA nos últimos anos. Quanto à opção de família ou amigos, você é afortunado se tiver essas relações!

A empresa

Visa Franchise orienta os investidores a identificar e analisar as melhores oportunidades de investimento sob medida para os seus objetivos específicos.

Nós somos consultores de confiança para cidadãos estrangeiros que se qualificam para vistos E-2, L-1 ou EB-5 e gostariam de possuir uma franquia norte-americana, com um montante de investimento mínimo de US$ 150.000.

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