Журнал инвестора EB-5: Потенциальные возможности финансирования инвестиции по EB-5

Для приведённого выше портфолио, банк присвоит соотношение стоимости активов и суммы кредита (LTV) для каждого вида активов в соответствии с процентом от рыночной стоимости, под который он готов дать кредит. Если клиент берёт кредит в размере $600 000 для покрытия инвестиции по EB-5 и дополнительных сопутствующих расходов, получается ощутимая подушка безопасно на тот случай, если рыночная стоимость его ценных бумаг упадёт. Если вся кредитная линия в размере $1 375 000 израсходована (при условии получения разрешения банка), клиент рискует получением требования дополнительного обеспечения и возникновением необходимости продать свои ценные бумаги, чтобы выплатить кредитную линию.

Во сколько обойдётся получение кредита под обеспечение ценными бумагами?

Ставки по кредитам могут варьироваться в зависимости от многих факторов, включая банковские отношения клиентов (такие, как активы под управлением и срок владения), а также ликвидность и степень риска активов. Ставка по кредиту также может зависеть от стоимости собственного капитала банка и внешних факторов, неподконтрольных банку, например, Лондонской межбанковской учётной ставки (ставки ЛИБОР). ЛИБОР – это ставка-ориентир, которую большинство ведущих мировых банков берут друг с друга за краткосрочные кредиты, и она часто служит основанием для расчёта процентных ставок по различным займам. Большинство кредитных линий, обеспеченных ценными бумагами (также известные как утверждённые кредитные линии), индексируются по отношению к ставке ЛИБОР. В таблице ниже показано, как ставка ЛИБОР изменялась на протяжении последних нескольких лет.

Банки могут предлагать кредитные линии, обеспеченный ценными бумагами, по такой низкой ставке, как ЛИБОР + 1 процент, для самых крупных клиентов, чьи активы дольше всего находятся под управлением банка и которые держат на счетах ликвидные активы с низким уровнем риска. Получение в банке низкой кредитной ставки и последующее использование кредитной линии позволяет инвесторам по EB-5 сохранять свои активы с более высокой доходностью и тем не менее финансировать в проект EB-5 (по которому возвращается не намного больше, чем основная сумма инвестиции в размере $500 000). Даже наши клиенты, являющиеся прямыми инвесторами по EB-5 и покупающие американские франшизы, пользуются преимуществами кредитования под ценные бумаги. Зачастую они не могут воспользоваться традиционным финансированием франшизы, доступным тем, у кого есть грин-карты и кредитная история в США.

Как насчёт квартиры или дома в США, которые я купил несколько лет назад за наличные?

В противовес крупнейшим американским банками, таким, как «JPMorgan Chase», «Wells Fargo» и «Bank of America», предлагающим кредитование под ценные бумаги, большинство кредитов под залог недвижимости для иностранцев-нерезидентов выдаётся более мелкими учреждениями. Иностранец-нерезидент – это гражданин любой другой страны, кроме США, или иностранец, легально проживающий в США. «Total Bank» (дочерняя компания «Banco Popular Español, S.A.») и «Bank United» имеют хороший плацдарм на рынке Флориды для иностранцев, рассчитывающих получить кредит под залог своей недвижимости.

Некоторые банки одалживают иностранцам-нерезидентам суммы в размере до 75 процентов стоимости их недвижимости. Рефинансирование с выводом средств может позволить вам конвертировать часть стоимости ваших недвижимых активов в денежные средства, что даст вам ресурсы для дискреционных расходов, например, для обеспечения инвестиции в размере $500 000 по EB-5.

С остатком в размере 25 процентов, нерезидент США может привлечь кредит на сумму до 75 процентов стоимости недвижимости. Иностранцы могут перекредитоваться по ипотеке с фиксированной или плавающей ставкой. Плавающие ставки определяются на сроки 3, 5, 7 лет для полностью амортизированных кредитов сроком от 15 до 30 лет. Инвестор по EB-5 с домом стоимостью в $1 миллион может получить до $750 000 по процентной ставке приблизительно 4,5 процента и применить $750 000 для инвестирования по EB-5 и сопутствующих расходов.

Зачастую банк может определить, подходит ли дом или квартира для рефинансирования с выводом средств уже в течение 72 часов. Затем, в зависимости от длительности процедуры оценивания и одобрения кредита, кредитные средства могут поступить на счёт инвестора в течение 45 дней. Информация, которую запрашивают банки, может включать: копию подписанного договора купли-продажи (или документа, подтверждающего право собственности); паспорт с действующей американской визой и данные о личной кредитоспособности (например, кредитную карту или письмо от домовладельца). Некоторые банки требуют, чтобы расчётный счёт был действующим и на нём находилась сумма, покрывающая не менее 12 месячных платежей по кредиту.

Могу ли я получить кредит от члена семьи или друга, а не в финансовом учреждении?

Инвестор по EB-5 может получить кредит, обеспеченный личной собственностью или недвижимостью, в финансовом учреждении (как описано выше), от друга или члена семьи. Иммиграционный юрист Эдисон Сэмвейз из компании «Alexandre Law Firm» отмечает: «Важно, чтобы факт кредита и условия возврата были надлежащим образом задокументированы, чтобы облегчить установление происхождения и отслеживание инвестиционных средств.» Многие юридические фирмы работают с китайскими и латиноамериканскими инвесторами по EB-5 над различными механизмами финансирования и наблюдают возрастание числа клиентов, интересующихся различными моделями кредитования.

Если инвестор владеет домом или другой недвижимостью и не хочет хлопот, связанных с обращением в банк, его друг или член семьи может согласиться одолжить ему средства, необходимые для инвестиции по EB-5. Могут потребоваться следующие документы:

• Оценка недвижимости, выступающей обеспечением кредита.
• Подтверждение вашего законного права собственности на эту недвижимость.
• Подписанный и оформленный договор залога недвижимости
• Подтверждение перевода кредитных средств на ваш счёт со счёта кредитора.
• Подтверждение того, что лицо, одолжившее вам средства, получило и законным путём.

Это отличный способ упростить получение средств для инвестиции и отслеживания происхождения этих средств. Однако, всегда следует помнить, что выплата не кредита не может быть обеспечена активами компании по EB-5. Она должна быть обеспечена только независимыми активами инвестора по EB-5.

Вывод

С учётом того, что инвестиции по EB-5 обычно имеют 5-летний срок владения и низкий уровень доходности, стоит проработать со своим доверенным советником различные способы финансирования вашей инвестиции по EB-5. Многие потенциальные инвесторы по EB-5 не знают всех доступных им вариантов, включая то, кто может предоставлять кредитование и на каких условиях. Вариант обеспеченного кредитования является идеальным для тех, у кого достаточно ликвидны активов. Кредитование по недвижимые активы является многообещающим вариантом для тех инвесторов, которые приобрели американскую недвижимость в течение последних нескольких лет.