
04 Окт Журнал инвестора EB-5: Потенциальные возможности финансирования инвестиции по EB-5
Originally published on: http://www.eb5investors.com/magazine/article/potential-options-financing-eb5-investment
Потенциальные возможности финансирования инвестиции по EB-5
Автор Патрик Финдаро
По моему мнению, каким бы ни был ваш подход к инвестированию и размещению активов, может оказаться полезным рассмотреть несколько способов финансировать вашу инвестицию по EB-5, вместо того, чтобы просто инвестировать наличными. Инвестор по EB-5 может обдумать вариант воспользоваться своими ликвидными ценными бумагами, рефинансировать американский холдинг недвижимости или получить ссуду от члена семьи.
Ещё со времени работы кредитным аналитиком в «JPMorgan Chase», я наблюдаю в среде клиентов из стран с развивающимися рынками одну общую тенденцию. Клиенты из России, Китая или Бразилии часто были недовольны низкой доходностью своих американских и европейских фондов фиксированного дохода (облигационных), и стремились увеличить прибыльность. Чтобы увеличить отдачу от инвестиций, банки предлагали ссуды, обеспеченные ликвидными ценными бумагами. При низкой стоимости заимствования, большинство клиентов использовало экономический рычаг, чтобы увеличить прибыли с приблизительно 4 до 6 и более процентов в год.
Подобное сравнение может существовать и для современного рынка EB-5. Более 90 процентов инвесторов происходят из стран с развивающейся экономикой и приходят на рынок EB-5, где окупаемость инвестиций часто составляет менее 2 процентов. Более того, инвестиции удерживаются в течение пяти и больше лет. Многие крупные финансовые учреждения, такие, как «HSBC», «Citibank» и «Morgan Stanley», предлагают кредитование, обеспеченное ценными бумагами, при котором активы гарантированно покрывают кредитную линию. Акции с высокими дивидендами зачастую дают до 60 процентов, а казначейские обязательства США – до 90 процентов. В таблице ниже приведён пример портфолио:
Активы | Рыночная стоимость | Соотношение стоимости активов и суммы кредита | Кредитная линия |
Казначейские обязательства США | $500,000 | 90% | $450,000 |
Облигационный фонд фиксированного дохода | $500,000 | 65% | $325,000 |
Акции с высокими дивидендами | $1,000,000 | 60% | $600,000 |
Всего | $2,000,000 | $1,375,000 |
Для приведённого выше портфолио, банк присвоит соотношение стоимости активов и суммы кредита (LTV) для каждого вида активов в соответствии с процентом от рыночной стоимости, под который он готов дать кредит. Если клиент берёт кредит в размере $600 000 для покрытия инвестиции по EB-5 и дополнительных сопутствующих расходов, получается ощутимая подушка безопасно на тот случай, если рыночная стоимость его ценных бумаг упадёт. Если вся кредитная линия в размере $1 375 000 израсходована (при условии получения разрешения банка), клиент рискует получением требования дополнительного обеспечения и возникновением необходимости продать свои ценные бумаги, чтобы выплатить кредитную линию.
Во сколько обойдётся получение кредита под обеспечение ценными бумагами?
Ставки по кредитам могут варьироваться в зависимости от многих факторов, включая банковские отношения клиентов (такие, как активы под управлением и срок владения), а также ликвидность и степень риска активов. Ставка по кредиту также может зависеть от стоимости собственного капитала банка и внешних факторов, неподконтрольных банку, например, Лондонской межбанковской учётной ставки (ставки ЛИБОР). ЛИБОР – это ставка-ориентир, которую большинство ведущих мировых банков берут друг с друга за краткосрочные кредиты, и она часто служит основанием для расчёта процентных ставок по различным займам. Большинство кредитных линий, обеспеченных ценными бумагами (также известные как утверждённые кредитные линии), индексируются по отношению к ставке ЛИБОР. В таблице ниже показано, как ставка ЛИБОР изменялась на протяжении последних нескольких лет.
Дата | 3-месячная ставка ЛИБОР |
31 дек 2010 | 0.30 |
31 дек 2011 | 0.58 |
31 дек 2012 | 0.31 |
31 дек 2013 | 0.24 |
31 дек 2014 | 0.26 |
31 дек 2015 | 0.62 |
Банки могут предлагать кредитные линии, обеспеченный ценными бумагами, по такой низкой ставке, как ЛИБОР + 1 процент, для самых крупных клиентов, чьи активы дольше всего находятся под управлением банка и которые держат на счетах ликвидные активы с низким уровнем риска. Получение в банке низкой кредитной ставки и последующее использование кредитной линии позволяет инвесторам по EB-5 сохранять свои активы с более высокой доходностью и тем не менее финансировать в проект EB-5 (по которому возвращается не намного больше, чем основная сумма инвестиции в размере $500 000). Даже наши клиенты, являющиеся прямыми инвесторами по EB-5 и покупающие американские франшизы, пользуются преимуществами кредитования под ценные бумаги. Зачастую они не могут воспользоваться традиционным финансированием франшизы, доступным тем, у кого есть грин-карты и кредитная история в США.
Как насчёт квартиры или дома в США, которые я купил несколько лет назад за наличные?
В противовес крупнейшим американским банками, таким, как «JPMorgan Chase», «Wells Fargo» и «Bank of America», предлагающим кредитование под ценные бумаги, большинство кредитов под залог недвижимости для иностранцев-нерезидентов выдаётся более мелкими учреждениями. Иностранец-нерезидент – это гражданин любой другой страны, кроме США, или иностранец, легально проживающий в США. «Total Bank» (дочерняя компания «Banco Popular Español, S.A.») и «Bank United» имеют хороший плацдарм на рынке Флориды для иностранцев, рассчитывающих получить кредит под залог своей недвижимости.
Некоторые банки одалживают иностранцам-нерезидентам суммы в размере до 75 процентов стоимости их недвижимости. Рефинансирование с выводом средств может позволить вам конвертировать часть стоимости ваших недвижимых активов в денежные средства, что даст вам ресурсы для дискреционных расходов, например, для обеспечения инвестиции в размере $500 000 по EB-5.
С остатком в размере 25 процентов, нерезидент США может привлечь кредит на сумму до 75 процентов стоимости недвижимости. Иностранцы могут перекредитоваться по ипотеке с фиксированной или плавающей ставкой. Плавающие ставки определяются на сроки 3, 5, 7 лет для полностью амортизированных кредитов сроком от 15 до 30 лет. Инвестор по EB-5 с домом стоимостью в $1 миллион может получить до $750 000 по процентной ставке приблизительно 4,5 процента и применить $750 000 для инвестирования по EB-5 и сопутствующих расходов.
Зачастую банк может определить, подходит ли дом или квартира для рефинансирования с выводом средств уже в течение 72 часов. Затем, в зависимости от длительности процедуры оценивания и одобрения кредита, кредитные средства могут поступить на счёт инвестора в течение 45 дней. Информация, которую запрашивают банки, может включать: копию подписанного договора купли-продажи (или документа, подтверждающего право собственности); паспорт с действующей американской визой и данные о личной кредитоспособности (например, кредитную карту или письмо от домовладельца). Некоторые банки требуют, чтобы расчётный счёт был действующим и на нём находилась сумма, покрывающая не менее 12 месячных платежей по кредиту.
Могу ли я получить кредит от члена семьи или друга, а не в финансовом учреждении?
Инвестор по EB-5 может получить кредит, обеспеченный личной собственностью или недвижимостью, в финансовом учреждении (как описано выше), от друга или члена семьи. Иммиграционный юрист Эдисон Сэмвейз из компании «Alexandre Law Firm» отмечает: «Важно, чтобы факт кредита и условия возврата были надлежащим образом задокументированы, чтобы облегчить установление происхождения и отслеживание инвестиционных средств.» Многие юридические фирмы работают с китайскими и латиноамериканскими инвесторами по EB-5 над различными механизмами финансирования и наблюдают возрастание числа клиентов, интересующихся различными моделями кредитования.
Если инвестор владеет домом или другой недвижимостью и не хочет хлопот, связанных с обращением в банк, его друг или член семьи может согласиться одолжить ему средства, необходимые для инвестиции по EB-5. Могут потребоваться следующие документы:
- Оценка недвижимости, выступающей обеспечением кредита.
- Подтверждение вашего законного права собственности на эту недвижимость.
- Подписанный и оформленный договор залога недвижимости
- Подтверждение перевода кредитных средств на ваш счёт со счёта кредитора.
- Подтверждение того, что лицо, одолжившее вам средства, получило и законным путём.
Это отличный способ упростить получение средств для инвестиции и отслеживания происхождения этих средств. Однако, всегда следует помнить, что выплата не кредита не может быть обеспечена активами компании по EB-5. Она должна быть обеспечена только независимыми активами инвестора по EB-5.
Вывод
С учётом того, что инвестиции по EB-5 обычно имеют 5-летний срок владения и низкий уровень доходности, стоит проработать со своим доверенным советником различные способы финансирования вашей инвестиции по EB-5. Многие потенциальные инвесторы по EB-5 не знают всех доступных им вариантов, включая то, кто может предоставлять кредитование и на каких условиях. Вариант обеспеченного кредитования является идеальным для тех, у кого достаточно ликвидны активов. Кредитование по недвижимые активы является многообещающим вариантом для тех инвесторов, которые приобрели американскую недвижимость в течение последних нескольких лет.


1 Comment