Журнал инвестора EB-5: Потенциальные возможности финансирования инвестиции по EB-5

última actualización: 4 октября, 2016

Descargue Gratuitamente Nuestra Exclusiva Guía De Negocios Para La Visa E2

Originally published on: http://www.eb5investors.com/magazine/article/potential-options-financing-eb5-investment

Потенциальные возможности финансирования инвестиции по EB-5

Автор Патрик Финдаро

По моему мнению, каким бы ни был ваш подход к инвестированию и размещению активов, может оказаться полезным рассмотреть несколько способов финансировать вашу инвестицию по EB-5, вместо того, чтобы просто инвестировать наличными. Инвестор по EB-5 может обдумать вариант воспользоваться своими ликвидными ценными бумагами, рефинансировать американский холдинг недвижимости или получить ссуду от члена семьи.

Ещё со времени работы кредитным аналитиком в «JPMorgan Chase», я наблюдаю в среде клиентов из стран с развивающимися рынками одну общую тенденцию. Клиенты из России, Китая или Бразилии часто были недовольны низкой доходностью своих американских и европейских фондов фиксированного дохода (облигационных), и стремились увеличить прибыльность. Чтобы увеличить отдачу от инвестиций, банки предлагали ссуды, обеспеченные ликвидными ценными бумагами. При низкой стоимости заимствования, большинство клиентов использовало экономический рычаг, чтобы увеличить прибыли с приблизительно 4 до 6 и более процентов в год.

Подобное сравнение может существовать и для современного рынка EB-5. Более 90 процентов инвесторов происходят из стран с развивающейся экономикой и приходят на рынок EB-5, где окупаемость инвестиций часто составляет менее 2 процентов.  Более того, инвестиции удерживаются в течение пяти и больше лет. Многие крупные финансовые учреждения, такие, как «HSBC», «Citibank» и «Morgan Stanley», предлагают кредитование, обеспеченное ценными бумагами, при котором активы гарантированно покрывают кредитную линию. Акции с высокими дивидендами зачастую дают до 60 процентов, а казначейские обязательства США – до 90 процентов. В таблице ниже приведён пример портфолио:

АктивыРыночная стоимостьСоотношение стоимости активов и суммы кредитаКредитная линия
Казначейские обязательства США$500,00090%$450,000
Облигационный фонд фиксированного дохода$500,00065%$325,000
Акции с высокими дивидендами$1,000,00060%$600,000
Всего$2,000,000 $1,375,000

 

Для приведённого выше портфолио, банк присвоит соотношение стоимости активов и суммы кредита (LTV) для каждого вида активов в соответствии с процентом от рыночной стоимости, под который он готов дать кредит. Если клиент берёт кредит в размере $600 000 для покрытия инвестиции по EB-5 и дополнительных сопутствующих расходов, получается ощутимая подушка безопасно на тот случай, если рыночная стоимость его ценных бумаг упадёт. Если вся кредитная линия в размере $1 375 000 израсходована (при условии получения разрешения банка), клиент рискует получением требования дополнительного обеспечения и возникновением необходимости продать свои ценные бумаги, чтобы выплатить кредитную линию.

Во сколько обойдётся получение кредита под обеспечение ценными бумагами?

Ставки по кредитам могут варьироваться в зависимости от многих факторов, включая банковские отношения клиентов (такие, как активы под управлением и срок владения), а также ликвидность и степень риска активов. Ставка по кредиту также может зависеть от стоимости собственного капитала банка и внешних факторов, неподконтрольных банку, например, Лондонской межбанковской учётной ставки (ставки ЛИБОР). ЛИБОР – это ставка-ориентир, которую большинство ведущих мировых банков берут друг с друга за краткосрочные кредиты, и она часто служит основанием для расчёта процентных ставок по различным займам. Большинство кредитных линий, обеспеченных ценными бумагами (также известные как утверждённые кредитные линии), индексируются по отношению к ставке ЛИБОР. В таблице ниже показано, как ставка ЛИБОР изменялась на протяжении последних нескольких лет.

Дата3-месячная ставка ЛИБОР
31 дек 2010             0.30
31 дек 2011             0.58
31 дек 2012             0.31
31 дек 2013             0.24
31 дек 2014             0.26
31 дек 2015             0.62

Банки могут предлагать кредитные линии, обеспеченный ценными бумагами, по такой низкой ставке, как ЛИБОР + 1 процент, для самых крупных клиентов, чьи активы дольше всего находятся под управлением банка и которые держат на счетах ликвидные активы с низким уровнем риска. Получение в банке низкой кредитной ставки и последующее использование кредитной линии позволяет инвесторам по EB-5 сохранять свои активы с более высокой доходностью и тем не менее финансировать в проект EB-5 (по которому возвращается не намного больше, чем основная сумма инвестиции в размере $500 000). Даже наши клиенты, являющиеся прямыми инвесторами по EB-5 и покупающие американские франшизы, пользуются преимуществами кредитования под ценные бумаги. Зачастую они не могут воспользоваться традиционным финансированием франшизы, доступным тем, у кого есть грин-карты и кредитная история в США.

Как насчёт квартиры или дома в США, которые я купил несколько лет назад за наличные?

В противовес крупнейшим американским банками, таким, как «JPMorgan Chase», «Wells Fargo» и «Bank of America», предлагающим кредитование под ценные бумаги, большинство кредитов под залог недвижимости для иностранцев-нерезидентов выдаётся более мелкими учреждениями. Иностранец-нерезидент – это гражданин любой другой страны, кроме США, или иностранец, легально проживающий в США. «Total Bank» (дочерняя компания «Banco Popular Español, S.A.») и «Bank United» имеют хороший плацдарм на рынке Флориды для иностранцев, рассчитывающих получить кредит под залог своей недвижимости.

Некоторые банки одалживают иностранцам-нерезидентам суммы в размере до 75 процентов стоимости их недвижимости. Рефинансирование с выводом средств может позволить вам конвертировать часть стоимости ваших недвижимых активов в денежные средства, что даст вам ресурсы для дискреционных расходов, например, для обеспечения инвестиции в размере $500 000 по EB-5.

С остатком в размере 25 процентов, нерезидент США может привлечь кредит на сумму до 75 процентов стоимости недвижимости. Иностранцы могут перекредитоваться по ипотеке с фиксированной или плавающей ставкой. Плавающие ставки определяются на сроки 3, 5, 7 лет для полностью амортизированных кредитов сроком от 15 до 30 лет. Инвестор по EB-5 с домом стоимостью в $1 миллион может получить до $750 000 по процентной ставке приблизительно 4,5 процента и применить $750 000 для инвестирования по EB-5 и сопутствующих расходов.

Зачастую банк может определить, подходит ли дом или квартира для рефинансирования с выводом средств уже в течение 72 часов. Затем, в зависимости от длительности процедуры оценивания и одобрения кредита, кредитные средства могут поступить на счёт инвестора в течение 45 дней. Информация, которую запрашивают банки, может включать: копию подписанного договора купли-продажи (или документа, подтверждающего право собственности); паспорт с действующей американской визой и данные о личной кредитоспособности (например, кредитную карту или письмо от домовладельца). Некоторые банки требуют, чтобы расчётный счёт был действующим и на нём находилась сумма, покрывающая не менее 12 месячных платежей по кредиту.

Могу ли я получить кредит от члена семьи или друга, а не в финансовом учреждении?

Инвестор по EB-5 может получить кредит, обеспеченный личной собственностью или недвижимостью, в финансовом учреждении (как описано выше), от друга или члена семьи. Иммиграционный юрист Эдисон Сэмвейз из компании «Alexandre Law Firm» отмечает: «Важно, чтобы факт кредита и условия возврата были надлежащим образом задокументированы, чтобы облегчить установление происхождения и отслеживание инвестиционных средств.» Многие юридические фирмы работают с китайскими и латиноамериканскими инвесторами по EB-5 над различными механизмами финансирования и наблюдают возрастание числа клиентов, интересующихся различными моделями кредитования.

Если инвестор владеет домом или другой недвижимостью и не хочет хлопот, связанных с обращением в банк, его друг или член семьи может согласиться одолжить ему средства, необходимые для инвестиции по EB-5. Могут потребоваться следующие документы:

  • Оценка недвижимости, выступающей обеспечением кредита.
  • Подтверждение вашего законного права собственности на эту недвижимость.
  • Подписанный и оформленный договор залога недвижимости
  • Подтверждение перевода кредитных средств на ваш счёт со счёта кредитора.
  • Подтверждение того, что лицо, одолжившее вам средства, получило и законным путём.

Это отличный способ упростить получение средств для инвестиции и отслеживания происхождения этих средств. Однако, всегда следует помнить, что выплата не кредита не может быть обеспечена активами компании по EB-5. Она должна быть обеспечена только независимыми активами инвестора по EB-5.

Вывод

С учётом того, что инвестиции по EB-5 обычно имеют 5-летний срок владения и низкий уровень доходности, стоит проработать со своим доверенным советником различные способы финансирования вашей инвестиции по EB-5. Многие потенциальные инвесторы по EB-5 не знают всех доступных им вариантов, включая то, кто может предоставлять кредитование и на каких условиях. Вариант обеспеченного кредитования является идеальным для тех, у кого достаточно ликвидны активов. Кредитование по недвижимые активы является многообещающим вариантом для тех инвесторов, которые приобрели американскую недвижимость в течение последних нескольких лет.

Наша компания

«Visa Franchise» сопровождает инвесторов в процессе подбора и исследования лучших инвестиционных возможностей, которые будут соответствовать их конкретным целям.

Мы выступаем в качестве доверенного советника для тех иностранных граждан, которые соответствуют критериям выдачи виз E-2, L-1 и EB-5 и хотели бы владеть американской франшизой, с учётом минимальной суммы инвестиции в размере $150 000.

Читать далее

Summary
Журнал инвестора EB-5: Потенциальные возможности финансирования инвестиции по EB-5
Article Name
Журнал инвестора EB-5: Потенциальные возможности финансирования инвестиции по EB-5
Description
Инвестор по EB-5 может обдумать вариант воспользоваться своими ликвидными ценными бумагами, рефинансировать американский холдинг недвижимости или получить ссуду от члена семьи.
Author
Publisher Name
Visa Franchise
Publisher Logo