Magazine des investisseurs EB5 Options possibles pour le financement d’un investissement EB-5

Par Patrick Findaro

À mon avis, quelle que soit votre approche d’investissement et de répartition d’actif possible, il peut être utile d’explorer quelques façons de financer votre investissement EB-5 plutôt que d’investir de l’argent comptant. Un investisseur d’EB-5 peut explorer des options pour tirer profit de ses titres négociables, refinancer une propriété immobilière américaine ou recevoir un prêt d’un membre de sa famille.

a l’époque où je travaillais comme analyste de crédit chez JPMorgan Chase, j’ai observé une caractéristique commune parmi de nombreux marchés émergents. Qu’ils soient de Russie, de Chine ou du Brésil, ils ne sont souvent pas satisfaits du faible rendement de leurs fonds de titres à revenu fixe (obligations) américains et européens et cherchent à accroître leurs rendements. Pour accroître le rendement des placements, les banques ont offert des prêts garantis par des titres négociables. Avec le faible coût de l’emprunt, de nombreux clients ont utilisé l’effet de levier stratégique pour augmenter le rendement d’environ 4 pour cent à 6 pour cent ou plus par an.

Un parallèle similaire pourrait exister dans le marché EB-5 d’aujourd’hui. Plus de 90 pour cent des investisseurs viennent des marchés émergents, et entrent sur le marché EB-5 où les rendements sur l’investissement sont souvent inférieurs à 2 pour cent. En outre, l’investissement est détenu pendant cinq ans ou plus. Bon nombre des plus grandes institutions financières comme HSBC, Citibank et Morgan Stanley offrent des prêts de sécurité lorsque les actifs sont garantis pour couvrir la facilité de prêt. Les actions de premier ordre reçoivent souvent jusqu’à 60 pour cent et les bons du Trésor des États-Unis jusqu’à 90 pour cent. Le tableau ci-dessous illustre un échantillon de portefeuille:

Dans le portefeuille ci-dessus, la banque affecterait un prêt à valeur (LTV) pour chaque catégorie d’actifs correspondant au pourcentage de la valeur de marché sur laquelle il est prêt à prêter. Si le client prend un prêt de 600 000 $ pour soutenir son investissement EB-5 et les coûts connexes supplémentaires, il y a une réserve importante si la valeur de marché de ses titres chutait. Si la ligne de crédit complète de 1 375 000 $ est prélevée (si autorisée par la banque), le client risque de subir un appel de marge et d’avoir à vendre ses titres pour rembourser la facilité de prêt.

Combien cela coûtera-t-il de prêter contre mes titres?

Les taux de prêt peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, y compris la relation bancaire des clients (tels que les actifs sous gestion et la tenure) ainsi que la liquidité et le niveau de risque de l’actif. Le taux de prêt peut également dépendre du coût du capital de la banque et des facteurs externes hors de contrôle de la banque tels que le taux LIBOR. Le LIBOR est un taux de référence que la plupart des principales banques mondiales se facturent les uns les autres pour les prêts à court terme et sert souvent de première étape dans le calcul des taux d’intérêt sur divers prêts. La plupart des facilités de crédit basées sur les actions (également appelées lignes de crédit conseillées) sont indexées au taux LIBOR. Le graphique ci-dessous montre comment le LIBOR a fluctué au cours des dernières années.

Les banques peuvent offrir des lignes de crédit basées sur la sécurité à un niveau aussi bas que LIBOR + 1,00 pour cent pour leurs clients les plus importants et les plus longs possédant des liquidités à faible risque dans leurs comptes. Obtenir un faible taux d’intérêt auprès d’une banque, puis réduire le prêt permet aux investisseurs de maintenir leurs actifs à plus forte valeur d’intérêt tout en investissant dans un projet EB-5 (qui ne rapporte qu’un peu plus que l’investissement initial de 500 000 dollars). Même nos clients directs EB-5 qui achètent des franchises aux États-Unis profiteront des prêts de titres. Souvent, ils ne sont pas admissibles au financement de franchise traditionnelle disponible pour ceux qui ont déjà des cartes vertes et un historique de crédit aux États-Unis.

Qu’en est-il de mon appartement ou de ma maison que j’ai acheté aux États-Unis il y a quelques années avec des espèces?

Contrairement aux plus grandes banques américaines comme JPMorgan Chase, Wells Fargo et Bank of America, qui offrent des prêts de titres, la plupart des prêts hypothécaires à des non-résidents proviennent de petites institutions financières. Un étranger non-résident est un ressortissant d’un pays autre que les États-Unis ou un ressortissant étranger résidant légalement aux États-Unis. Total Bank (une filiale de Banco Popular Español, SA) et Bank United ont des positions fortes sur le marché de la Floride pour les ressortissants étrangers pour les hypothèques sur leurs propriétés.

Certaines banques prêtent jusqu’à 75 pour cent de la valeur de la maison aux étrangers non-résidents. Un refinancement en espèces peut vous permettre de convertir une partie de la valeur de votre maison en espèces, ce qui peut fournir de l’argent pour des dépenses discrétionnaires, comme le soutien de l’investissement EB-5 de 500 000 $.

Avec 25% un résident non américain peut financer jusqu’à 75 pour cent de la valeur de la propriété. Les ressortissants étrangers peuvent refinancer par le biais d’une hypothèque à taux fixe ou ajustable. Les taux ajustables sont 3/1, 5/1, 7/1 avec des termes de 15 ou 30 ans de prêt entièrement amorti. Un investisseur EB-5 avec une maison de 1 million de dollars peut recevoir jusqu’à 750 000 $ à un taux d’intérêt d’environ 4,5 pour cent et appliquer les 750 000 $ à l’investissement EB-5 et les dépenses connexes.

Souvent, la banque peut voir si la maison ou le condominium sont qualifiés pour un refinancement de cash-out en aussi peu de temps que 72 heures. Ensuite, selon le processus d’évaluation et d’examen des prêts, le produit du prêt peut atteindre le compte des investisseurs dans les 45 jours. Certaines des informations requises par les banques peuvent inclure : une copie de la convention d’achat signée (ou du titre d’origine); un passeport avec un visa américain valide et des références personnelles de crédit (par exemple une carte de crédit ou une lettre de propriétaire). Certaines banques exigent qu’un compte courant soit actif avec au moins 12 mois de paiements de prêt maintenus dans le compte.

Puis-je recevoir un prêt d’un membre de la famille ou d’un ami, et non d’une institution financière?

Un investisseur EB-5 peut obtenir un prêt, garanti par ses biens personnels ou immobiliers auprès d’une institution financière (tel que décrit ci-dessus), d’un ami ou d’un membre de sa famille. L’avocat de l’immigration Edison Samways du cabinet d’avocats Alexandre note : « Il est important que le prêt et les modalités de remboursement soient dûment documentés pour faciliter l’origine et le traçage des fonds d’investissement.» Plusieurs cabinets d’avocats travaillent avec des investisseurs EB-5 chinois et latino-américains sur les différents mécanismes de financement et de plus en plus de clients s’informent sur les différents modèles de prêts.

Si l’investisseur est propriétaire d’une maison, ou d’autres biens immobiliers, et ne veut pas les tracas de traiter avec une banque, son ami ou un membre de la famille peut accepter de prêter les fonds nécessaires à l’investissement EB-5. Voici quelques-uns des documents qui pourraient être requis:

• Une évaluation du bien qui garantit le prêt.
• Une preuve que vous avez un titre clair de ce bien.
• Un contrat signé et exécuté hypothéquant la propriété, preuve du transfert du produit du prêt à votre compte à partir du compte du prêteur.
• Preuve que la personne qui vous a prêté les fonds a obtenu l’argent légalement.

C’est une excellente façon de simplifier l’obtention de fonds pour un investissement et le traçage de l’origine de ces fonds. Rappelez-vous toutefois que le remboursement du prêt ne peut être garanti par les actifs de l’entreprise EB-5. Il ne doit être garanti que par des actifs séparés de l’investisseur EB-5.

Conclusion

Étant donné que les placements EB-5 ont souvent un mandat de 5 ans et un faible taux de rendement, cela vaut la peine de travailler avec votre conseiller de confiance sur les différentes façons de financer votre investissement EB-5. Beaucoup d’investisseurs potentiels EB-5 ne connaissent pas les options qui sont disponibles pour eux, y compris qui peut fournir les prêts et à quelles conditions. L’option de prêt de titres est idéale pour ceux qui disposent de liquidités suffisantes. Les prêts fondés sur des biens immobiliers sont de bon augure pour les investisseurs qui ont acheté des biens immobiliers américains au cours des dernières années.